Вторник, 20.08.2019, 17:01
Приветствую Вас Гость | RSS

Мой Город-Недвижимость Украины

Новости, статьи, обзоры

Главная » Статьи » новости недвижимости Украины » новости [ Добавить статью ]

цены достигли дна, передохнули недельку и начали падать

Статья «Цены на жилье. Пике только начинается», опубликованная в начале марта вызвала такой резонанс, что просто грех было не вернуться к этой теме через месяц. Тем более, что мнения очень сильно разделились. Читатели присылали цены из разных городов, эксперты пытались комментировать ситуацию, а уж прогнозами нас просто завалили. Ряд компаний на рынке недвижимости «SV Development» (Киев) и «Герц» (Донецк) публиковали свои еженедельные обзоры, что тоже вызывало улыбку. С одной стороны, они констатировали снижение цен от одного до трех процентов в неделю, с другой, указанные ими цены, судя по комментариям читателей и нашим звонкам в агентства недвижимости здорово отличались от реальных. Весь март мы собирали информацию, за которую очень благодарны читателям. Постараемся вместе разобраться, что произошло за месяц, как изменилась ситуация и, главное, что нас ждет в будущем. Денег у «заинтересованных сторон» мы не брали, так что смело претендуем на объективность.

Весна пришла. И что?

Март стал знаковым ценам для всех, кто интересуется динамикой на рынке недвижимости. Слишком много сил и средств вложили заинтересованные лица в попытку остановить падение цены на квартиры и дома. Лозунг «цены достигли дна в феврале и весной начнется рост» раздували в СМИ, с высоких трибун и голубых экранов. На время даже удалось заглушить слабый голос разума, который робко интересовался причинами возможного роста. Мол, кризис никуда не делся, наоборот - приближается его второй этап, банки не просто оказались неспособны возобновить ипотечное кредитование, но даже отказываются возвращать депозиты, люди объективно становятся беднее, то есть на жилье готовы тратить меньше, а спекулянты не в силах распродать купленное на подъеме. «Эксперты», оплаченные застройщиками и банками, не знающими, что делать с громадным количеством обесцененных залоговых квартир, оставались неумолимы - весной начнется рост.

Реальность глуха к прогнозам

Рынок на эти рассказы отреагировал, мягко говоря, пренебрежительно. Он вообще реагирует только на реальные вещи, а к пустой болтовне остается равнодушен. Цены на недвижимость в Киеве упали в среднем на десять процентов. В областных центрах - даже больше. То есть сохранилась тенденция конца 2008 года. И все достаточно просто объясняется. Каждая вещь имеет свою цену, но эта цена не раз и навсегда зафиксированная величина - она существует в привязке к конкретной ситуации. И если на этом временном отрезке жилье должно стоить определенную сумму, привязанную к доходам населения, бесполезно пытаться ее завысить или занизить. С некоторой инерцией она придет к реальности. Спрос, предложение и объективные финансовые возможности потенциальных покупателей - вот основные факторы рынка. Что сверх того - просто хитрости спекулянтов.

Четыре критерия рынка недвижимости

Если говорить только о сухих цифрах, то ради экономии места предлагаю рассматривать исключительно Киев. В нескольких аспектах. Как показывает опыт и анализ - цены в регионах повторяют столичные тенденции с небольшим запаздыванием. Подробнее о ценах в областных центрах - в комментариях к этому материалу или, более свежие, предлагаю обсудить в комментариях к этой статье. Нас интересуют цены на квартиры, на земельные участки, на аренду жилья и, для комплекта, на офисную недвижимость. Как ни крути, но при всей разнице именно эти четыре кита определяют общую полную картину на рынке.

Вторичный рынок квартир

Первый аспект - цены на квартиры в городе. Выше я уже писал о том, что в среднем за март цены на квартиры на вторичном рынке Киева упали на восемь-десять процентов. Так называемая «первичка» также подешевела, хотя и в меньшей степени. Причина проста - с одной стороны крупным застройщикам «не горит», они могут себе позволить немного выждать, опасаясь обвалить рынок окончательно. С другой - не снижая заметно официальные цены в прайс-листах отделы реализации строительных компаний готовы идти на серьезные скидки при личном контакте с покупателем. Но статистике, по понятным причинам, такие колебания цен поддаются плохо.

Земля уходит из под ног

Второй аспект - цена на земельные участки. В течение марта в Киеве и пригороде они вели себя очень похоже, на квартиры. Удешевление составляло от 0,7 % до 2,5% в неделю. То есть, грубо, земля в городе и привлекательном для индивидуальной жилой застройки пригороде за месяц упала от трех до восьми процентов. В регионах (если брать областные центры) практически такие же цифры. Прочно зависли крупные предложения - от гектара и выше, которые в качестве целевой покупательской аудитории подразумевали не конечного покупателя, а бизнесменов. Которые приобретали большой участок под строительство жилищного комплекса или коттеджного городка. Там играют достаточно крупные суммы, и верить рассказам прикормленных заинтересованными лицами теоретиков, бизнес не склонен. Хватает своих реальных экспертов. Которые, судя по нулевому спросу, категорически не рекомендуют крупным игрокам вкладывать живые деньги в земельные участки. Значит, до дна еще падать и падать.

Срочно сдам, не срочно сниму

Третий аспект - аренда жилья. Тут все общие тенденции проявляются в более резкой форме, потому что все рыночные факторы действуют в одном направлении. Цены на аренду падают с такой скоростью, что скоро могут появиться предложения типа «сдам квартиру по цене коммунальных услуг». Количество желающих арендовать жилье в столице и областных центрах (да вообще во многих крупных городах, переживавших бум приезжих в последние годы) стремительно падает. Закрываются стройки, на крупных предприятиях сокращения, «ловить в городе» становится нечего. Время ехать домой. Вот приезжие рабочие, создававшие львиную долю спроса, принимают меры. Кто-то совсем уезжает, кто-то «ужимается», но в любом случае спрос продолжает падать. С другой стороны, предложение продолжает расти. Многие сняли квартиры с продажи, теперь хотят заработать на аренде, другие именно с этой целью покупали квартиры, а у спекулянтов это вообще - последняя надежда выплачивать кредиты.

Когда спрос резко падает - падает и цена. Когда резко растет предложение - падает цена. Когда одновременно падает спрос и растет предложение, с ценами творится что-то невообразимое. Конечно, работает инерция мышления и острое нежелание терять прибыль. Но рынок постепенно берет свое. Цены на жилье идут вниз даже в гривнах. По мнению экспертов, до конца года стоимость аренды киевских квартир может снизиться на 50%. В регионах - похожая картина, хотя в меньших масштабах. Причина в том, что там рынок аренды не был так перегрет, а цены на коммунальные услуги (неприятное следствие наличия пустующих квадратных метров в вашей собственности) в Киеве и Украине очень похожи.

Тебе везло - ты работал в офисе

Четвертый аспект - офисная недвижимость. Тут на падение цены тоже оказали влияние сразу несколько факторов. Как и с арендой жилья с одной стороны предложение выросло - последние годы офисные центры строились активнее всего, а с другой - резко упал спрос. Арендаторы либо закрываются, либо сокращают персонал, либо ужимаются, снижая расходы. Начиная с IV квартала 2008 года, под влиянием экономического кризиса и соответствующего снижения спроса, рынок кардинально изменился - сегмент офисной недвижимости в течение одного квартала перешел из фазы роста в фазу спада, перешагнув таким образом фазу насыщения. Тут даже расписывать в деталях нет смысла - цены на офисы рухнули и продолжают свой стремительный полет вниз. Потянув за собой квартиры на первых этажах (а где-то и не только на первых). Все в рамках общей тенденции. Стоит ли упоминать о том, что тут дна еще не видно, и оно покажется только с началом экономического роста? Наверное, лишнее.

Дружным строем

Что мы имеем в результате? По всем направлениям недвижимость идет вниз. Прогнозы звучат самые разные. От прежних пессимистичных (хотя, это смотря для кого, основной массе дешевые квартиры очень даже нравятся и я с ними солидарен), до клинического оптимизма. Так вот, пессимисты считают, что цены на жилье на вторичном рынке в крупных городах Украины будут падать в том же темпе. Иногда замедляя скорость падения (летом, в связи с тем, что рынок просто замрет), а иногда ускоряясь - благодаря вбросу банковского конфиската, увеличению стоимости доллара (кредиты в долларах, а зарплата в гривнах, любой негативный скачек выбивает заемщиков из разряда платежеспособных на улицу, а их жилье - на рынок) и общему ухудшению экономической ситуации. А улучшаться ей не с чего - в мире кризис набирает силу, а украинская власть и сама по себе демонстрирует неспособность к борьбе за благосостояние народа.

Старые песни о главном с подтекстом

Оптимисты продолжают рассказывать, о скором росте. Дескать, февраль стал дном рынка, а в марте цены пойдут вверх. Простите, это я случайно смотрю предыдущий прогноз оптимистов, в чьей компетентности и неангажированности сильно сомневаюсь. Новый оптимистичный прогноз выглядит немного иначе. Цены достигли дна в марте, рынок уже активизировался и в апреле начнется небывалый рост. Без комментариев. Блажен кто верует или, как минимум, изображает верующего за хорошую зарплату. Читатели в комментариях сошлись во мнении, что слухи и заявления о скором росте цены на квартиры распускают либо банковские пресс-службы, либо лояльные к крупным финансовым структурам аналитики и журналисты. Мотивация понятна - с помощью СМИ и информационных технологий вернуть высокие цены и поднять тем самым стоимость своих залогов. Потом реализовать их и успокоиться. Пока эти заявления эффекта не дали - доверчивых дураков стало гораздо меньше, а реальность неумолима.

Реальные факторы

По большому счету, нечего добавить к предыдущему выводу месячной давности. Будем исходить из реальных факторов - спроса и предложения. В настоящий момент есть и то и другое, но в сильной диспропорции. Уже несколько лет в Украине основная масса покупателей (более 70 процентов) выходила на рынок с кредитами от банков. Ничем не оправданный рост цен выбросил за борт всех, кто пытался заработать самостоятельно всю сумму на покупку даже однокомнатной квартиры в областном центре. Стройки появлялись везде - прибыльность заставляла забывать о правилах и приличиях. Сегодня предложение сохранилось на прежнем уровне. Никуда не делась «вторичка», часть строек будет закончена за счет государственной помощи и новые квартиры будут вброшены на рынок. Осталась нераспроданной и приличная часть первичной недвижимости в уже законченных в 2008 году домах. Приличный запас квартир остался на руках у потрясенных спекулянтов. А вот со спросом все глухо. Если вспоминать устаревшие завышенные цены - такого спроса не будет долго. Возможно, уже никогда.

Глубже и глубже

Что имеем? Да то же самое, что и месяц назад. Тенденции сохранились, цены на текущий момент стали несколько ниже. Подробнее стоимость квартир по регионам предлагаю, как и в прошлый раз, обсудить в комментариях. Прогнозы, если исключить клинических оптимистов-продавцов, такие же. В лучшем случае цены стабилизируются к концу 2009 года. Или к концу 2010, все зависит от мировых тенденций и результатов выборов в Украине. Как ни крути, но цены на жилье завязаны на нашу платежеспособность, без ее повышения - никак. Это - реальность. Что можно ответить тем, кто продолжает и будет продолжать говорить о том, что рынок недвижимости уже в марте (как вариант теперь - в апреле) достиг дна? А ничего отвечать не надо. Просто согласимся. Да, цены на жилье в Украине достигли дна. Передохнули недельку и начали активно копать, углубляясь в это самое дно.

Алексей Брон

Категория: новости | Добавил: (05.04.2009)
Просмотров: 2027 | Рейтинг: 5.0/1 |
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
МОЙ ГОРОД Недвижимость Украины 
Категории каталога недвижимости 
новости [107]
Информация по недвижимости
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Наш опрос
Кто по Вашему мнению победит на следующих выборах на Украине?
Всего ответов: 325
рейтинги


 
Rambler's Top100  Яндекс цитирования Украина онлайн
 


МОЙ ГОРОД © 2019