Пятница, 28.02.2020, 14:38
Приветствую Вас Гость | RSS

Мой Город-Недвижимость Украины

Новости, статьи, обзоры

Главная » Статьи » новости недвижимости Украины » новости [ Добавить статью ]

Цены на жильё в Киеве досктигли максимума
Стоимость столичного жилья достигла пиковых показателей

Стоимость киевских новостроек в 2007 году

При этом платежеспособный спрос фактически истощен, а застройщики осваивают иные сегменты рынка. Что ждет первичный и вторичный рынки в будущем году?

Последние несколько лет среди всех городов-миллионников Киев оставался бессменным лидером по объемам жилищного строительства. Ежегодный количественный прирост первичного рынка столицы составлял 200 000 кв. м жилья. Однако сейчас городские строители сдают позиции. Аналитики прогнозируют, что по итогам 2007 года вместо запланированных к вводу 1,5 млн кв. м рынок регрессирует до 1,1 млн кв. м - на 20% меньше показателей 2006 года.

Но уменьшение объемов строительства не привело к резкому скачку цен на «первичке». Хотя застройщики все еще убеждают в высокой динамике роста стоимости жилья. «На примере нашей компании, в 2007 году вложения в киевскую недвижимость принесли до 30% годовых. Средняя цена квартиры в начале года составляла 11100 грн. за кв. м, в конце - 14 500 грн. за кв. м», - отметил Денис Костржевский, президент строительной компании «Міськжитлобуд».

Строители немного лукавят, говоря о столь значительном росте без некоторой дифференциации. Нужно учитывать, чем выше степень готовности дома, тем больше цена квадратного метра. «Периодические заявления девелоперов о стремительном росте цен на недвижимость вызваны необходимостью спровоцировать ажиотаж, - говорит Олег Дмитренко, начальник отдела инвестиционно-банковского сопровождения компании GILYONER. -Если нет спроса на их предложение, вряд ли оно появится после планируемого подорожания. И они это прекрасно понимают». Но эксперт признал, что дефицит предложения на рынке является «весомой причиной существующего уровня цен». В свою очередь аналитики приводят другие цифры, более реально отображающие нынешнюю ситуацию на рынке киевских новостроек. «За январь-октябрь 2007 года столичная «первичка» подорожала в среднем на 0,7-3%», - констатировала Любовь Шпырко, директор ООО «Самсон-ИнвестАналитика». Падение роста стоимости строящегося жилья вызвано следующими факторами: ожиданием скорого обвала рынка, стремительной инфляцией, уходом спекулянтов с рынка жилья на рынки земли и коммерческой недвижимости. По мнению эксперта, с одной стороны - недвижимость растет в цене за счет подорожания стройматериалов, энергоносителей. С другой - достигнута предельная планка ее стоимости. К чему это привело? «Предложение превышает реальный спрос, строительство части объектов приостановлено», - резюмирует Л. Шпырко.

Жажда спроса

«Совокупный спрос на столичную «первичку» составляет 6-9 млн кв. м, но реально за год рынок поглощает не более 600 000- 800 000 кв. м при вводимых 1,1-1,2 млн кв. м», - считает Сергей Тумасов, гендиректор Global Solutions. Падение платежеспособного спроса вызвано тем, что цены на первичную недвижимость намного обогнали финансовые возможности населения. К примеру, к концу этого года стоимость квадратного метра в столичных новостройках достигла своего пикового значения - $1700-6500. Тогда как доходы жителей Украины растут не такими быстрыми темпами - осенью 2007 года средняя зарплата киевлянина составляла $431 в месяц. «Платежеспособный спрос еще не исчерпан, но находится на грани, - уверен О. Дмитренко. - Рост доходов населения в этом году заметно отставал от роста цен на недвижимость во всех регионах Украины. Платежеспособный спрос уменьшается при условно стабильном предложении - покупатели уже не способны приобретать недвижимость по нынешним ценам, а продавцы еще не готовы их понижать». Более того, лишь 5-10% горожан могут позволить себе взять квартиру в кредит, то есть имеют доходы от $1500 в месяц. Причем ипотечный портфель банков растет не столько за счет роста количества заемщиков, сколько благодаря увеличению суммы кредитов на покупку жилья, вызванного скачком цен на рынке в 2006 году. Дело в том, что стоимость займа для населения Украины по-прежнему очень высока, даже при лояльных условиях банков (длительные сроки кредитования - 20-30 лет, отсутствие первоначального взноса). «Начисленные проценты по кредиту составляют 2/3 от всей суммы погашения, а «тело кредита» -1/3, при этом рост цен на недвижимость опережает рост доходов населения, в итоге ежемесячное обслуживание долга по кредиту достигло показателей доходов населения», - пессимистично замечает О. Дмитренко. К примеру, сумма кредита на покупку жилья составляет $150 000 без первоначального взноса при ставке в 13% и сроке выплаты, равном 20 годам. Несложный подсчет на кредитном калькуляторе показывает, что ежемесячная сумма кредита + проценты (аннуитетная схема) достигает $1757. Общая сумма погашения процентов - $271 770, не считая основного «тела кредита» -$150 000. Хотя здесь стоит заметить, что большинство заемщиков берут кредитна 15-20 лет, но погашают егоза 8-10.

Отсутствие платежеспособного спроса заставило спекулянтов уйти с первичного рынка недвижимости столицы. Массовой продажи активов пока не наблюдается (ввиду отсутствия альтернативных предложений для вложения свободных средств), но доля новых перекупщиков на первичном рынке существенно снизилась. По наблюдениям аналитиков, в 2007 году только 5% рынка новостроек приходится на спекулянтов, тогда как год назад их доля составляла более 40%. Большинство из них переметнулось на рынок земли либо ушло на «вторичку».

Застройщики уходят

Снижение объемов строительства - результат переоценки застройщиками своих финансовых возможностей и ухудшения условий получения земли, согласования проекта. Сегодня первичный рынок (в отличие от вторичного) более рисковый для инвестирования. Десятки строек приостановились из-за того, что полученных от физических лиц денег попросту не хватает для завершения проекта - большую часть прибыли застройщика «съедает» стоимость участка и различные денежные отчисления в городской бюджет. «Себестоимость строительства дома (включая внешние сети, отчисления городу, стоимость земельного участка, выплаты по кредиту) составляет более $1250 за кв. м. Проект реализуется в течение 2,5-3 лет. Даже при 100% прибыли - стоимости продажи $2500 за кв. м - годовой доход составит около 30%», - привел пример снижения прибылей строителей Ярослав Цуканов, директор компании Link Development.

В итоге многие застройщики выбрали для себя гораздо более привлекательные сегменты рынка - коммерческий сектор или рынок жилья пригорода Киева. «Спрос есть, но рынок достиг такого уровня, когда цена ниже падать не будет, а покупка квартиры в новостройке доступна немногим. Сейчас банки почти не кредитуют людей - все открещиваются от жилья», - объяснил причину ухода многих столичных застройщиков с первичного рынка Виктор Власов, генеральный директор ООО «Градострой». Об уменьшении покупок свидетельствует и тот факт, что застройщики уже выставляют на продажу наиболее интересное для покупателей жилье - малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры. Многие строители «переметнулись» на рынок пригорода - рентабельность строительства там выше, чем в Киеве. «За счет меньших отчислений в местные бюджеты, более дешевой рабочей силы, доступных цен на землю, растущего интереса инвесторов к загородным коттеджам», - пояснил причину миграции застройщиков в пригород Д. Костржевский.

Прогнозы

Столичные застройщики уже не могут повышать цены заявлениями о непрекращающемся росте стоимости «первички». Поэтому нынешняя стабилизация - своеобразный «момент отрезвления» рынка. При этом опрошенные эксперты единогласно утверждают, что обвала цен в ближайшие несколько лет не произойдет.

«Во всем мире цены на нефть превысили ожидаемые показатели, растут цены и на газ. В себестоимости жилья энергоносители занимают очень существенную долю. Рост заработной платы тоже не ведет к падению роста цен. Мы видим увеличение количества ипотечных программ, приток дешевых банковских ресурсов, которые стимулируют спрос», - уверен в будущем повышении цен Д. Костржевский. В 2008 году аналитики ожидают небольшой рост стоимости квартир в новостройках. «При отсутствии резких колебаний на экономико-политической арене на первичном рынке сохранится сдержанная восходящая динамика. Кроме того, в следующем году резкого увеличения объемов возводимого жилья в Киеве не прогнозируется, что также говорит не в пользу снижения стоимости квадратного метра», - прогнозирует Роман Шкурат, руководитель про­ектов, партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик». «В 2007 году рост стоимости жилья на первичном рынке составит 10-30% в зависимости от района, что значительно ниже роста в 2006 (20-70%). В следу­ющем году можно ожидать рост в пределах 10-20%. При этом стоимость жилья будет дифференцироваться в зависимости от его класса. Качественное жилье будет дорожать быстрее недвижимости более низкого класса. Возможна ситуация удешевления социального жилья», - резюмирует Максим Доровский, руководитель отдела первичной недвижимости АН «Паркер&Оболенский»
Упрямые цены

Бурный рост стоимости вторичной недвижимости в 2006 году, в нынешнем сменился ценовым штилем. «В январе этого года средняя цена предложения в Киеве составила $2587 за кв. м, в начале декабря - $2946 за кв. м. Стоимость предложения за 11 месяцев выросла на 14%», - констатировал Алексей Котенко, исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь». Для сравнения: в 2006 году столичное жилье подо­рожало на 66%.

Изменение ценового настроения рынка вызвано, в первую очередь, падением спроса на столичную «вторичку». Министерство юстиции не оглашает точное количество зарегистрированных договоров купли-продажи. Однако риэлтеры подсчитали, что в 2006 году в Украине было продано около 140 000 квартир, в частности в Киеве - 40 000. Согласно прогнозам специалистов, по итогам нынешнего года этот показатель составит 50 000 - 70 000 по стране в целом, и 10 000 - 20 000 по Киеву. По оценке Александра Бондаренко, президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, количество заключаемых сделок «упало в разы». Несмотря на оптимистичные прогнозы риэлтеров по поводу роста цен, налицо признаки стагнации рынка. «У нас на фирме работает 15 человек. Это значит, что каждый брокер должен в месяц провести одну сделку купли-продажи недвижимости. В последнее время это не всегда получается», - пожаловался Вадим Полетаев, директор столичного АН «Кварт А». Сегодня спрос и предложение на «вторичке» сбалансированы. «Мы привыкли к ажиотажу на рынке недвижимости. Но это не значит, что его отсутствие - это стагнация. По моему мнению, рынок развивается цивилизованно. Стоило немного снизить цену на необоснованно дорогое жилье, как люди начали его покупать», - замечает Игорь Однопозов, и.о. президента Союза специалистов по недвижимости г. Киева. Это позволяет покупателям квартир чувствовать себя немного вольготнее. «Спрос низок на жилье, у которого соотношение «цена-качество» не удовлетворяет покупателей. Квартир на рынке сейчас достаточно много, цены вполне стабильны, и у покупателя неплохой выбор. Вот они и стараются выбрать квартиру, удовлетворяющую по цене и качеству» - подтверждает А. Котенко.

Несмотря на значительное снижение спроса и увеличение сроков экспозиции продаваемой квартиры с нескольких недель до нескольких месяцев, продавцы жилья не спешат понижать цены на свои активы. Они готовы ждать дольше, но значительных скидок не делают. Специфика вторичного рынка такова, что 80% заключаемых сделок - это фактические обмены с доплатами и компенсациями (вместо одних квартир люди покупали другие, в большинстве случаев улучшая жилищные условия). «Да, с платежеспособным спросом у нас проблема, - подтверждает А. Бондаренко. - Но это не значит, что собственник будет отдавать недвижимость за бесценок. Ему в наследство от Советского Союза, кроме квартиры, не осталось ничего. Выгодно ее продав, он решает для себя стратегическую задачу. Поэтому хозяин согласен повременить, снять товар с продажи. Он будет ждать своего покупателя, пока не дождется». «Говорят, что заявленные цены на рынке гораздо выше реальных цен сделок. Не верю! - категоричен В. Полетаев. - Скидка 5%? Не больше. Если однокомнатная квартира стоит $100 000, кто будет ее за $90 000 продавать? Почти никто».

При этом опрошенные риэлтеры уверены, что в дальнейшем цены будут только расти, но более плавными темпами, и категорически не признают наличие на рынке какого-либо «ценового пузыря». «Следующий год будет активней, чем 2007, но до темпов 2005-2006 гг. явно не дотянет. Незначительный рост – до 20% в год - сохранится», - прогнозирует Эдуард Бразас, директор АН СІТ.

Риэлтеров можно понять: заработок посредника напрямую зависит от стоимости недвижимости - чем она выше, тем больше вознаграждение. Впрочем, нынешние столичные цены настолько высоки, что брокер только с одной сделки получает немалые суммы. «Да, количество сделок уменьшилось, но в принципе агентства недвижимости всегда чувствуют себя уверенно за счет постоянного роста цен. Если раньше за определенный период надо было провести пять сделок, то сейчас можно провести одну и получить те же деньги», - признался В. Полетаев. Какие факторы могут сыграть на понижение цены? Дальнейшее ухудшение условий кредитования жилья, то есть отток потенциальных покупателей со вторичного рынка. Ведь более половины жилья покупается в кредит. «С такими ценами на недвижимость далеко не все могут позволить себе существующие выплаты, а проценты по кредиту не уменьшаются. Кроме того, банки явно ужесточили требования к заемщикам. Так что в Киеве количество кредитов явно уменьшилось», - подтверждает тенденцию Э. Бразас.

В то же время на повышение цены может существенно повлиять изменение основных политических сил, что вызовет приток новых людей в столицу. Им всем надо будет где-то жить. Кроме того, не стоит забывать и о спекулянтах, которые уходят с первичного рынка. Вполне вероятно, что они переметнутся на рынок земли, но частично могут уйти и на «вторичку». «Еще одна причина для дальнейшего подорожания - рост доходов населения. Недостаточный для покупки квартир «с нуля», он вполне удовлетворительный для улучшения многими гражданами жилищных условий. Напомню: обеспеченность жильем в Киеве, по западным меркам, достаточно низкая (порядка 20 кв. м на человека)», - говорит А. Котенко.

kanzas.ua

Категория: новости | Добавил: (28.03.2008)
Просмотров: 1573 | Рейтинг: 0.0/0 |
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
МОЙ ГОРОД Недвижимость Украины 
Категории каталога недвижимости 
новости [107]
Информация по недвижимости
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Наш опрос
Кто по Вашему мнению победит на следующих выборах на Украине?
Всего ответов: 325
рейтинги


 
Rambler's Top100  Яндекс цитирования Украина онлайн
 


МОЙ ГОРОД © 2020